Article à jour au 29 janvier 2018 – Ravalement bail commercial Loi Pinel
La question de la prise en charge du ravalement relève de la clause “entretien-travaux-réparations” du contrat de location à usage commercial.
La répartition des travaux entre le bailleur et l’acquéreur était complètement libre avant la promulgation de la Loi Pinel : rien n’empêchait en conséquence que l’ensemble des travaux fut mis à la charge du locataire, y compris les gros travaux de structure et quelque soient leurs coûts.
Sans doute à la suite d’une pratique rédactionnelle conduisant à mettre systématiquement à la charge du preneur tous les travaux, le Législateur est intervenu pour poser certaines limites.
La loi Pinel et son décret d’application, créé deux régimes :
- les baux conclus ou renouvelés jursqu’au 4 novembre 2014 (ancien régime)
- les baux conclus ou renouvelés à partir de 5 novembre 2014.
Il convient donc de distinguer deux situations, selon que le bail relève de la liberté contractuelle
Première partie : les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 4 novembre 2014 (ancien régime) :
La plupart des contrats de location répartissaient les travaux entre le bailleur et le locataire par référence aux articles 605 et 606 du Code civil, articles relatifs à la répartition des travaux entre nu-propriétaire et usufruitier : le bailleur se voit donc contractuellement tenu des “grosses réparations” de l’article 606 du code civil.
Exemple :
« le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code Civil. »
C’est ce type de clause que nous étudions dans cet article.
Le texte de l’article 606 du code civil est ainsi rédigé depuis 1804 (code napoléonien) :
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
La Cour de Cassation considère que l’énumération de l’article 606 du code civil est limitative puisque le dernier alinéa édicte que “toutes les autres réparations sont d’entretien” … et donc incombent au preneur.
C’est ainsi qu’il a été jugé de manière constante que le (simple) ravalement incombe au locataire à moins qu’il ne soit la conséquence d’une injonction administrative.
Dans un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 12 avril 1995( Bul. Civ. II, n° 103) la Haute juridiction a jugé qu’en présence d’un bail où il était convenu que seules les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil restaient à la charge du bailleur, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu’il n’affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble.
Le décapage et l’imperméabilisation ne sauraient constituer une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code Civil, lequel les limite exclusivement aux réparations « des gros murs et des voûtes » et précise que « toutes les autres réparations sont d’entretien ».
La jurisprudence s’est prononcée sur la nature juridique du ravalement et a admis qu’elle ne relevait pas de l’article 606 du Code Civil :
- La 16ème chambre A de la Cour d’Appel de Paris a ainsi jugé dans un arrêt du 29 novembre 2004 que ne relevait pas de l’article 606 du code civil les travaux de ravalement qui ont consisté à « brosser, gratter, lessiver, peindre et traiter la façade de l’immeuble ; que si ces travaux ont imposé la reprise à l’enduit de zones soufflées et de fissures, le remplacement des traverses et la réfection des ferrures, in n’en demeure pas moins que n’affectant ni le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble, ils ont constitués une réparation relevant de l’entretien locatif et incombant à ce titre à la société locataire, peu important que la vitrine du restaurant n’ait fait l’objet d’aucune réfection . »
- La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a également jugé par arrêt du 30 mai 1996 (N° de pourvoi 94-14700 disponible sur Légifrance) que « le ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie devait être laissé à la charge du locataire »
En revanche, la solution est différente si le ravalement est la conséquence d’une injonction administrative. Si l’immeuble est sous le coup d’une injonction de ravaler, et si le bail ne précise pas que même en cas d’injonction administrative le ravalement demeure à la charge exclusive du preneur, la jurisprudence considère que c’est au bailleur qu’il incombe de payer le ravalement.
Souvent les travaux de ravalement sont compris dans un ensembles d’autres travaux qui eux incombent au propriétaire et dans ce cas là,il faut, à partir du devis ou de la facture de l’entreprise, ventiler les postes incombant à chacune des parties.
Les gestionnaires et rédacteurs de baux commerciaux ont pris alors l’habitude d’imputer fréquemment les travaux de l’article 606 du code Civil au preneur. Devant certains excès, la jurisprudence est intervenue pour limiter la portée de certaines clauses.
Par ailleurs, le bailleur répond en principe de la vétusté quand bien même la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil serait, par une clause du contrat de bail qui ne peut qu’être interprétée strictement, mises à la charge du preneur.
La clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance ne dispense pas le bailleur des travaux occasionnés par la vétusté (3e Civ., 22 février 2005, pourvoi n° 03-19.715).
Enfin, en l’état de la jurisprudence relative au ravalement antérieure à la Loi Pinel, et notamment de l’arrêt du 6 mars 2013 (3ème Civ. 6 mars 2013 pourvoi n°11-27331, publié au bulletin), y compris en présence d’une clause mettant à la charge du preneur les réparations de l’article 606 du code civil, en l’absence d’une stipulation expresse du bail mettant à la charge du locataire les travaux de ravalement, la partie bailleresse ne peut en demander le paiement.
Le bail pouvait néanmoins prévoir que les travaux, même occasionnés par vétusté, seraient à la charge du preneur.
Le régime était en substance celui d’une liberté contractuelle totale, mais en contrepartie d’une interprétation des clauses du bail extrêmement restrictive par le Juge dans un souci de protection du locataire, ce qui pouvait apparaître injuste pour certains bailleurs qui y voyaient clairement une remise en cause de la convention qu’ils avaient signés.
Deuxième partie: les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 4 novembre 2014 (ancien régime) :
La loi PINEL est venue réglementer la répartition des travaux entre bailleur et locataire pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 4 novembre 2014.
Selon ce nouveau régime formalisé par l’article R 145-35 du code de commerce
Selon les deux premiers alinéas, “Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;”
Le lecteur avisé remarquera qu’il s’agit en ce qui concerne le ravalement que d’une modification à la marge, puisque la jurisprudence avait interprété les baux d’une façon très restrictive, de sorte que l’immense majorité des baux, comportait des clauses de répartition inefficace car imprécise.
La rédaction de ce texte ne règle pas la question du ravalement ne relevant pas de l’article 606 du code civil, mais occasionné par vétusté.
Logiquement, la jurisprudence ancienne doit perdurer en cette matière qui relève de la liberté contractuelle, de sorte que l’interprétation restrictive doit être maintenue dès qu’une vétusté est constatée (3ème Civ. 6 mars 2013 pourvoi n°11-27331, publié au bulletin), à moins que la question du ravalement n’ait été expressément envisagée dans le bail commercial et qu’elle ne tombe pas sous le coup de la nouvelle répartition des travaux prévue par l’article R 145-35 du code de commerce.
Rien ne remplace le Conseil d’un professionnel du droit.
En cas de doute sur l’interprétation d’une clause, ou sur la répartition des travaux stipulée dans un bail commercial, n’hésitait pas à nous saisir de cette question. En moyenne cette prestation est facturée 185 €HT (analyse plus consultation téléphonique) .
bonjour
Bonjour,
Locataire d’un local commercial en rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation, je suis confronté au problème suivant:
un ravalement de façade est en cours mais je n’ai jamais reçu quelque information. Le ravalement était initialement prévu de septembre à décembre 2017. Or les travaux on débuté en décembre. Etant commerçant, j’ai encore un échafaudage devant mon commerce et il semblerait que les travaux vont se poursuivre jusque fin avril, mais encore une fois ce ne sont que des informations verbales.
Aujourd’hui, je ne suis pas en mesure d’ouvrir normalement mon commerce et les vacances de Pâques approchent.
Ma question: ai-je un recours pour faire cesser cette gêne ou pour réclamer des dédommagements (j’ai ouvert mon commerce en mai 2017 donc je débute)…
Dans l’attente de votre retour,
Cordialement
Cher Monsieur,
Je vous réponds à titre d’information.
En principe, et sauf cas très particuliers et notamment stipulations particulières dans le contrat de location, il n’y a hélas pas de dédommagement au profit des commerçants pour les nuisances causées par l’exécution des travaux de copropriété.
A moins de prouver que votre bailleur n’a pas respecté son obligation au titre d’une jouissance paisible.
Vous ne prenez pas grand risque à vous plaindre auprès de votre bailleur, en expliquant la situation et à lui demander que compte tenu de la baisse de clientèle, il fasse un geste de dédommagement.
Si votre préjudice se chiffre en milliers d’euros, cela vaut la peine de faire rédiger cette lettre par un Avocat, pour essayer de trouver une solution amiable (un procès me paraît a priori exagéré).
Cordialement.
Bonjour,
Je suis vétérinaire, Je suis locataire d’un bail commercial Mon propriétaire est dans un immeuble en copropriété.
Je dois changer mon enseigne murale mais les deux pierre agrafées qui supporte la plaque ou est placé l’enseigne sont cassées, et sur la façade ma ma clinique plusieurs pierres agrafées sont cassées.
Qui doit payer ?
Faut-il que le syndic fasse une AG avec ces travaux à l’ordre du jour afin qu’ils soient votés ou est-ce à mon bailleur de payer ces travaux
Bonsoir,
votre message a injustement été spammé. Je viens juste d’en prendre connaissance; Je ne donne pas de consultation personnalisée via ce canal. A titre d’information toutefois, à vérifier dans le règlement de copropriété mais en principe les pierres de façades sont des parties communes et doivent en tant que telles être entretenues par la copropriété, à moins qu’un copropriétaire (ou un tiers) soit à l’origine des dégradations/désordres. Il est conseillé de déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété, ça ne mange pas de pain et peut permettre parfois une garantie (ex dégât des eaux). Cordialement.
le preneur se déclare satisfait de l’état des lieux en générale, et notamment de celui des fermetures et mesures; il dégage expressément le bailleur de toutes responsabilité en cas de vol.mème sans effraction.
les réparations prévues par l’article 606 du code civil seront supportées, sans indemnité, quelles qu’en soient la durée et la privation de jouissance subie. de convention expresse. il demeure formellement entendu entre les parties que le preneur devra acquitter chaque année les contributions, taxes redevance, prélèvement sur les loyers et impôts de toute nature y compris le foncier principal, taxe professionnelle et centimes additionnels. il remboursera la totalité du prélèvement effectué sur son loyer par le fonds national de l’habitat, la taxe sur la valeur vénale des propriétés bâties et non bâties , balcons, vitrines, grevant l’immeuble et payés par le bailleur ainsi que la totalité des taxes, impôt, redevances et prélèvements sur les loyers qui pourraient être établis dans l’avenir par l’état, le département et la commune, sous quelque dénomination que ce soit, et ce dans la proportion des1/10mes de l’immeuble.
svp : votre avis car je suis commerçant et le propriétaire de l’immeuble compte réaliser un ravalement c’est a ses charge car ce n’est pas clairement mentionné sur le bail.
cordialement.
Cher Monsieur,
Je prends juste connaissance de votre message qui a injustement été spammé.
Pour toute information complémentaire sur le ravalement, article sur le ravalement et le bail commercial..
Cette question mérite une analyse précise de votre situation, et je ne peux y donner suite dans le cadre de cet échange.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation téléphonique ou en Cabinet.
Cordialement.
Félicitations, un article vraiment intéressant.
bonjour , dans mon bail commerciale fait en juin 2004 ,et renouvelé en 2013 , il y a une phrase de l’article 9 qui dit que le locataire remboursera au bailleur la totalité des charges de copropriété et les sommes avancées par lui à ce sujet ; est-ce que je doit rembourser les gros travaux (ravalement de façade ,balcons, toiture etc pour un immeuble de quatre étages .merci
Merci pour l’intérêt que vous portez à cet article. Hélas, je ne peux répondre à toutes les questions qui mes sont posées.
Je vous remercie de votre compréhension, et vous rappelle qu’en principe je travaille dans le cadre de consultation soit écrite soit à mon Cabinet. Cordialement.
Sauf erreur de ma part la cour de cassation semble avoir pris une décision inverse par arrête du 6 mars 2013.
Merci de votre réponse
Cordialement
Philippe
Bonjour,
Dans l’arrêt fort intéressant que vous citez, que je connais,la Cour de Cassation ne prend pas exactement une position inverse : elle se fonde sur le fait qu’il est question de la toiture et du ravalement d’un immeuble collectif (copropriété). Au lieu de demander le remboursement des charges, le bailleur a pour une raison que j’ignore, fondé ses demandes sur la “clause travaux” et non sur la clause “charges”.
La Cour constate logiquement qu’il n’est pas prévu dans la clause “travaux” que la toiture et le ravalement de l’immeuble collectif (et non spécifiquement de la partie d’immeuble loué à bail commercial).
merci néanmoins de votre observation.
bonjour, un petit complément d’information : en serait-il de même si le ravalement prévoyait également une isolation thermique qui n’existait pas auparavant sur l’immeuble ? dans ce cas, le ravalement serait-il à la charge du bailleur ou du locataire ?
merci par avance de votre réponse
cordialement
N Papuga
Bonjour désolé de cette réponse tardive mais mon antispam n’a pas fonctionné depuis de nombreux mois.
Sous réserves des stipulations particulières de votre bail et d’éventuelles injonctions administratives, il faudrait à mon sens ventiler entre bailleur et propriétaire: le locataire, s’il est tenu à l’entretien, n’a pas en principe à améliorer l’immeuble. Le locataire resterait tenu de la partie classique du ravalement. attention toutefois aux stipulations du bail. Ceci n’est pas une consultation mais un simple avis sur une question théorique. en cas de doute, n’hésitez pas à consulter un Avocat.
pouvez m’indiquer a qui incombent réparation de véranda .
Le locataire demande de refaire reparation veranda car il pleut or celui ci a fait beaucoup de travaux en enlevant bandeau devant veranda etc…
Bonjour désolé de cette réponse tardive mais mon antispam n’a pas fonctionné depuis de nombreux mois. je rappelle que je ne donne pas de consultation écrite via le site internet, et ce, en conformité avec mes obligations déontologiques. A titre d’information générale, en principe et, sous réserve des stipulations de votre bail commercial, le bailleur est tenu du clos et du couvert. Mais, si le preneur est à l’origine de cette situation, ce dernier peut être condamné en cas de litige. Souvent ce type de dossier nécessite une expertise judiciaire pour déterminer l’origine des désordres. Cordialement.