Attention, il y a eu de nombreuses évolutions législatives en la matière depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel.
Il faut donc toujours commercer par se demander à quel régime juridique le renouvellement du bail commercial est soumis.
Si le renouvellement prend effet avant l’entrée en vigueur, ce sont les anciens textes qui s’appliquent.
Dans cet article, nous traitons de la situation du renouvellement postérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Plaçons
nous dans l’hypothèse classique d’un bail commercial (3/6/9) :
Le bailleur peut faire délivrer un congé avec offre de renouvellement mais sous certaines conditions de formes et de délais.
Selon la nouvelle rédaction de l’article L145-9 du code de commerce :
“Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné”
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ou, depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, par LRAR.
En dépit le cette faculté se voulant simplificatrice, il est plus que fortement conseillé de continuer à signifier le congé par voie d’huissier, car il faudra une dizaine d’années pour avoir une vision précise de la position de la jurisprudence sur les problèmes de signatures de l’AR, de contenu du pli, etc. etc.
Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”
Un acte d’huissier n’est plus exigé depuis la loi Pinel
Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le congé devait être signifié par un Huissier selon l’article L 145-9 du code de commerce, à défaut le congé est NUL et de NUL EFFET : exemple Cass. 3ème Civ. 9 mars 2005).
SIX MOIS A L’AVANCE AU MOINS AVEC UN EFFET AU DERNIER JOUR DU DERNIER TRIMESTRE CIVIL
Traduction au travers plusieurs exemples :
Cas basique : un bail commercial 3/6/9 prend effet au 1er janvier 2004 : soit une prise d’effet à un trimestre civil
les 9 ans ont expiré au 31 décembre 2012 à minuit.
Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement quand il le souhaite tout au long du bail (sous réserve d’abus – rarissime).
S’il donne congé avant le 30 juin 2012, celui-ci prendra effet au 31 décembre 2012.
S’il donne congé le 10 juillet 2013, le congé prendra effet au 1er avril 2013.
Cas un peu plus compliqué : un bail commercial 3/6/9 prend effet au 10 janvier 2005
Les neuf ans expirent le 09 janvier 2014.
Si le congé avec offre de renouvellement est signifié le 8 juin 2013, le bail sera renouvelé non pas le 9 janvier 2014, mais le 1er avril 2014 : c’est pour cela que le texte de l’article L 145-9 du code de commerce vise deux délais : 6 mois et date d’effet au dernier jour du trimestre civil
Période postérieure aux 9 ans :
Lorsque les 9 ans sont écoulés, l’article L 145-9 du code de commerce dispose :
“A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation …”,
A tout moment pendant cette période, le bailleur peut notifier (par Huissier et surtout pas par LRAR) un congé avec offre de renouvellement.
Dans ce cas, le bail sera renouvelé 6 mois après et le dernier jour du trimestre civil.
Application :
Bail ayant pris effet au 1er janvier 2003. Les neuf ans sont atteints le 1er janvier 2012.
Le bailleur et le preneur n’ont rien notifié à ce jour.
Le bailleur peut notifier le 15 septembre 2012 un congé, qui prendra alors effet le 1er avril 2013 … (et non le 15 mars)
Contenu du congé avec offre de renouvellement:
L’acte signifié doit préciser que le congé est donné pour mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé, sans qu’il soit besoin de préciser le montant du nouveau loyer.
Il est recommandé de préciser le montant du nouveau loyer pour que celui-ci commence à courir avec le bail renouvelé. Sinon, le nouveau loyer prendra effet au jour de la demande, laquelle peut intervenir plusieurs années après …
Ce ne sera alors qu’à compter de cette nouvelle demande que le nouveau loyer majoré pourra prendre effet.
L’acte doit préciser à peine de nullité le délai dont dispose le locataire pour contester le congé : deux ans à compter de la date d’effet du congé.
Bonjour Maître
Je suis bailleur,j’ai acquis un local commercial le 18/10/2010
Le bail commercial a débuté le 01/04/1994 et finit le 31/03/2003 et devrait être renouvelé en 2012,je lui ai envoyé un recommandé pour une augmentation avec un nouveau bail
pas de réponse de sa part.
Je compte lui délivrer un congé avec offre de renouvellement par un huissier avec un déplafonnement de loyer
Quel le pourcentage je pourrais l’appliquer?Est il trop tard?
Merci d’avance
Cher Monsieur,
Votre message a été spammé par erreur mon logiciel antispam ce dont je viens de m’apercevoir, c’est ce qui explique que je ne vous réponde que maintenant.
Le bail commercial ayant duré plus de 12 ans sans demande de renouvellement ou congé avec offre de renouvellement, vous avez effectivement la possibilité de déplafonner.
Il n’est pas trop tard si vous agissez dans les deux ans de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement.
Il faut faire vérifier la situation locative par un avocat, avec les pièces du dossier.
Cordialement,
Bonjour ,
Mon bail arrive à terme des 9ans fin 2018, mon bailleur ma mortifier par notaire un congé avec offre de renouvellement.
Ai je la possibilité de refusé le renouvellement et si oui dans quel délai ? Avec pour seul motif l’arrêt de mon activité.
Merci d’avance pour votre réponse.
Cher Monsieur,
Je vous donne les éléments de réponse suivant à titre d’information, sous réserve de l’examen plus précis de votre situation locative, et notamment des pièces du dossier que je n’ai pas en ma possession.
Cela ne vous dispense donc pas de faire appel à un Avocat.
Je suppose qu’il est question d’un bail commercial.
Le congé avec offre de renouvellement fait courir un nouveau bail à compter du 1er janvier 2019.
Mais, et le mais est important, tant qu’il n’y a pas d’accord ou de décision définitive sur le montant du loyer, vous avez la possibilité d’indiquer au bailleur que vous n’étes pas d’accord avec le loyer proposé et de renoncer au renouvellement du bail.
Cela signifie qu’il est impératif de continuer à payer en 2019 votre loyer sur les anciennes bases et surtout pas sur le loyer qui va vous être demandé. Si vous payé le nouveau loyer, cela peut être interprété comme un acceptation du nouveau loyer, et donc vous priver de la faculté de résilier le bail au 1er janvier 2019 (rétroactivement).
Cela est prévu par l’article L 145-57 du code de commerce :
“Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.”
Vous avez donc un délai d’un mois après décision judiciaire définitive pour renoncer au renouvellement.
Vous avez donc le temps.
Attention toutefois en cas de renonciation au renouvellement, parce que vous êtes tenu entre le 1er janvier 2019 et votre départ effectif des locaux, d’une indemnité d’occupation à la valeur locative (corrigée légèrement), qui peut être nettement supérieure au loyer indiqué dans le bail commercial (normalement plafonné : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au delà de la variation de l’indice, sauf cas exceptionnels)
A votre disposition si nécessaire.
Bonjour Maître, j’ai un bail 3/6/9 et les 12 ans sont déjà passés depuis bien longtemps, aujourd’hui je reçois un congé avec renouvellement de bail avec un loyer de plus du double contenu que je n’ai jamais eu d’augmentation en 17 ans. Supposons que je veuille cesser mon activité , ai je droit à une indemnité d’éviction vu que je n’accepte pas son nouveau prix du loyer ou qu’il veille me mettre en congé vu que je n’ai jamais renouvelé mon bail avant les 12 ans. Cordialement et merci d’avance. URGENT
Bonjour,
Je vous réponds à titre informatif, et sous réserve de l’examen des pièces du dossier.
Si le bailleur est en droit de déplafonner (le motif de 12 ans est a priori imparable), et que vous refusez le loyer de renouvellement, vous n’avez pas droit à une indemnité d’éviction.
Vous êtes en revanche redevable d’une indemnité d’occupation à la valeur locative à compter de la date du renouvellement.
Vous pouvez en revanche contester le montant du loyer proposé qui ne doit pas être supérieur à la valeur locative, étant précisé que cette valeur locative est appréciée en fonction de l’activité exercée dans le local et compte tenu des stipulations du bail.
Votre situation est néanmoins délicate, et je vous conseille de prendre attache avec un Avocat pour être défendu dans ce dossier.
A votre disposition,
Cordialement.
Bonjour,j’ai fait envoyer à mon locataire par mon avocat un congé avec renouvellement de bail cela a été fait dans les délais , mais je n’ai pas de réponse de mon locataire est ce que peut lui mettre le prochain loyer avec l’augmentation de loyer ,ou faut’il attendre d’avoir une réponse de sa part
Merci de votre réponse
Cordialent
C
Cher Monsieur,
Quelques informations à caractère général, qui ne vous dispensent pas de l’intervention d’un avocat.
Je suppose que votre question concerne un bail commercial classique.
1°) tant qu’il n’y a pas de signature d’un bail de renouvellement (ou un avenant), ou une décision de Justice statuant sur le prix du loyer renouvelé, votre locataire n’est tenu que de payer l’ancien loyer.
2°) Attention, vous avez 2 ans pour interrompre la prescription de l’action en fixation de loyer de renouvellement, cela signifie que si vous ne faites rien, le loyer restera à l’ancien loyer, sauf application de l’indexation contractuelle (et non légale) stipulée dans une clause d’indexation (à la supposer valable, toutes ne sont pas correctement rédigées et peuvent être remises en cause).
3°) Attention également, car il faut proposer un montant de loyer de renouvellement précis et non pas simplement proposer le renouvellement, sinon, le nouveau loyer ne prendra effet qu’à compter du trimestre suivant la date de notification du mémoire contenant un montant précis de loyer de renouvellement
Cordialement.
Bonjour,
J’ai délivré congé à mon locataire commercial avec offre de renouvellement au 31/03/2018 par acte d’huissier.
Aujourd’hui, je n’ai aucun retour de mon locataire.
Dois-je bien comprendre qu’à ce jour, je ne peux pas lui quittancer le loyer proposé dans le congé (mais uniquement l’ancien) ?
Et ce durant les 2 prochaines années (si je n’ai pas de retour à mon offre) ?
Au bout de 2 ans, si je n’ai toujours pas de retour (et qu’il n’a pas saisi la commission départementale), je pourrai bien l’augmenter ?
Pour accélérer la situation, me conseillez-vous de prendre attache avec le locataire pour lui proposer de lui envoyer un projet de renouvellement de bail par écrit ?
Merci d’avance de vos conseils,
Cher Monsieur,
Je viens de prendre connaissance de votre message.
Vous pouvez bien entendu transmettre une projet de bail de renouvellement par écrit. Attention toutefois la Loi Pinel a complexifié la rédaction des baux de renouvellement et impose de nouvelles annexes.
En principe les frais de rédaction sont à la charge du locataire, je vous conseille donc avant de rédiger quoique ce soit, de trouver un accord sur le montant du loyer renouvelé.
Si vous souhaitez déplafonner, il est fortement conseillé de prendre contact avec un Avocat expérimenté en cette matière.
A votre disposition si vous le souhaitez pour vous assister dans ce dossier.
Cordialement.
bonjour
pouvez me renseigner:
un kinésithérapeute et un ostéopathe ayant signé un bail professionnel notarié pour 6 ans sont-ils assujettis à l’article 606 au travers de leur activité.
merci pour votre réponse.
M et Mme Costes 0617359930
Intérressant, un sujet vraiment bien.
Bonjour
Si le congé est signifié le 8 juin , 6 mois plus tard c’est le 8 décembre , le bail sera renouvelé le premier janvier
Bien à vous
Messaoud KHODJA
Bonsoir, votre message a été spammé. Merci pour votre commentaire mais non, le bail ne peut pas être renouvelé avant les neuf ans. Sa prise d’effet n’est donc pas au 1er janvier, ni au 9 janvier mais au 1er avril. Cordialement.