Nota : - Le Cabinet OPTIMUM AVOCATS défend régulièrement les bailleurs et les gestionnaires de biens pour le recouvrement des loyers impayés et la reprise du bien loué. 

Actualisation :

La récente loi ALUR impose désormais à l'Huissier de notifier le commandement à la CCAPEX (par mail ou LRAR) quand le bailleur est une société commerciale et/ou quand certains seuils d'impayés sont dépassés.

Cette notification doit être réalisée deux mois au moins avant l'audience, et c'est le même délai que pour la dénonciation à la Préfecture, qui est également obligatoire.

Par précaution, nous demandons systématiquement à nos Huissiers de procéder à cette notification, même si ce n'est pas obligatoire, qui ne peut que favoriser le relogement du locataire et la reprise du bien loué.

Le commandement de payer est le premier acte de procédure pris à l’initiative du bailleur afin de recouvrer les sommes qui lui sont dues par le locataire. Cette fonction que l’on peut qualifier de recouvrement n’est pourtant pas la fonction première de cet acte de procédure singulier. En effet il vise, avant toute chose, à déclencher le mécanisme de résiliation judiciaire du bail qui aboutit à l’expulsion.

• LA LÉGISLATION APPLICABLE

En matière de commandement concernant un bail d’habitation, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 trouve logiquement à s’appliquer et son article 24 en particulier.

• LE FONDEMENT DU COMMANDEMENT : LA CLAUDE RÉSOLUTOIRE

Le commandement tire sa légitimité du bail et plus précisément d’une de ses clauses : la clause résolutoire qui doit être reproduite à l’acte à peine de nullité du commandement.

Sans contrat de bail ou sans clause résolutoire correctement rédigée, il n'est pas possible pour le bailleur de s'en prévaloir avec de grande chance de succès devant le Juge d'instance. 

La clause pénale est d'interprétation stricte : si elle ne vise que les loyers par exemple, le bailleur ne peut s'en prévaloir pour demander l'acquisition de la clause résolutoire pour une absence de paiement des charges. Le bailleur peut toujours pour ce type de litige agir au fond en demande en paiement et résiliation.

La clause résolutoire prévoit généralement qu’en cas de manquement du locataire à l’une des obligations et notamment en cas de défaut de paiement des loyers, le bailleur est en droit de faire résilier le bail. Attention toutefois au clauses trop vagues.

La sanction contractuelle étant forte pour le locataire, les tribunaux français veillent (à juste titre) à ce que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi. Que doit-on entendre par bonne foi ? Citons à titre d’exemple :

L’absence de délivrance de quittance ne permettant pas d’obtenir pour le locataire ses allocations logement sera considérée comme une preuve de la mauvaise foi du bailleur ;
Les arriérés de loyers résultant du fait du bailleur qui n’a pas appelé auprès du locataire, mois après mois, le montant des loyers auquel il pouvait prétendre est également un motif de rejet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Chaque affaire fera l'objet d'un examen propre et ce qui peut apparaître pour de la mauvaise foi pour un juge ou une partie, est souvent difficile à prédire.

Contrairement à ce que d’aucun pourrait comprendre en reprenant les termes de la clause résolutoire, elle ne se suffit pas à elle-même, et le bailleur ne saurait d’une façon purement unilatérale résilier le bail. La résiliation est judiciaire et débute la plupart du temps par un commandement.

• LA FORME DU COMMANDEMENT

Les exigences de forme imposées par la loi du 6 juillet 1989 sont relativement nombreuses, elles le sont à peine de nullité.

Le commandement doit d’abord reproduire les mentions des alinéas 1er à 5 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 4, alinéa 6 de ladite loi impose ensuite la reproduction du premier alinéa de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 relative à la mise en œuvre du droit au logement. Dans le même sens, le locataire devra être informé de sa faculté de pouvoir saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse précise devra figurer dans l’acte. Il s’agit de faciliter les éventuelles démarches du locataire.

S’agissant d’un acte d’Huissier, il doit respecter les règles imposées par le Code de Procédure Civile à de type d’acte et notamment :

il doit être délivré à la requête du réel propriétaire : attention en cas de donation entre la signature du bail et le moment ou le commandement est délivré.
La mention du nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance, profession et domicile exacte du bailleur devra être indiquée.

Doit également être jointe au commandement, la clause résolutoire stipulée dans le contrat de location.

Pour avoir pleine efficacité, le commandement doit, par ailleurs, énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues par le locataire qui devront être réellement et valablement dues par ce dernier à titre de loyers ou charges locatives. On notera pourtant qu’un commandement délivré pour un montant supérieur n’est pas nul, simplement il reste valable pour la partie non contestable de la dette (Civ. 3ème 16 février 2000 AJDI 2000 p 432).

Le respect de la loi du 6 juillet 1989, loi protectrice des intérêts du locataire, est une condition décisive. Ainsi, il convient d’être vigilant sur les contrats régis par d’autres lois. Ainsi un contrat de location meublé, qui n’est pas en principe soumis à la loi de 1989, devra être dans les faits et d’après le contrat un véritable meublé, à défaut de quoi, le commandement qui ne viserait pas la loi de 1989 serait parfaitement inefficace. En ce sens, les contrats-type qui peuvent être trouvés dans certaines revues sont davantage une source de difficultés qu’une aide.

On l’aura compris, le commandement est un acte particulièrement formaliste : c’est un danger pour le bailleur et son mandataire et un moyen de défense précieux pour le locataire.

• LA SIGNIFICATION DU COMMANDEMENT

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut être signifié que par acte d’huissier, à l’exclusion de toute autre forme, fût-elle prévue par le bail (CA COLMAR, 15 septembre 1983, Ann. Loyers 1984, p 261). Une simple mise en demeure LRAR est donc sans effet sur la résiliation du bail.

Le commandement doit être signifié à personne et quand cela s’avère impossible, il peut être signifié à domicile ou à l’étude. Dans ces cas, l’acte ne produit aucun effet, si l’huissier de justice ne justifie pas avoir fait toute les démarches tendant à une signification à personne. Il ne peut se contenter de préciser qu’à défaut de personne présente, l’acte a été remis à l’étude. La preuve n’est pas rapportée que le locataire a eu effectivement connaissance du contenu du commandement (TI Boulogne Billancourt 13 mai 1989 Rev. Loyers 1989 p 257).

Le commandement doit être signifié par un Huissier compétent territorialement.

• LES CAS DE COTITULARITE DU BAIL

On attirera par ailleurs l’attention du bailleur sur le fait que la situation matrimoniale du débiteur doit être prise en compte, et ce, même si un seul des conjoints est signataire du bail. En effet, sur le fondement des articles 220 et 1751 du code civil, les époux, indifféremment de leur régime matrimonial, sont cotitulaires du bail du local servant à leur habitation et sont ainsi tenus solidairement du règlement du loyer et des charges. Il s’agit d’une obligation personnelle à chaque époux.

La conséquence pratique de cette règle tient dans le fait que le commandement visera nécessairement les deux époux, qui se verront, également, chacun signifier ledit acte.

L’intérêt pour le bailleur de procéder ainsi est d’obtenir une décision de Justice à l’encontre des deux époux et non d’un seul.

La cotitularité du bail n’est pas applicable aux concubins. En revanche, les personnes liées par un pacte civil de solidarité sont tenues des dettes contractées par l’un deux pour les dépenses relatives au logement commun en vertu de deuxième alinéa de l’article 515-4 du code civil.

• LES SUITES IMPOSEES DU COMMANDEMENT

Suite à la signification du commandement au locataire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois (bail non meublé) et un mois (bail meublé) pour s’acquitter de la totalité de la dette. (Le délai se calcule selon les prescriptions de l’article 641 du CPC).

A défaut, le bailleur assignera son locataire, la résolution du bail étant alors acquise.

Cela signifie que, par principe, le juge saisi ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cela étant, depuis la loi du 29 juillet 1998, dite de lutte contre les exclusions, lui est ouvert la possibilité d’accorder des délais, même d’office, dans les conditions de l’article 1244-1 alinéa 1er et 1244-2 du code civil.

Ces délais ne peuvent être supérieurs à deux  trois ans et sont fréquemment assortis d’une déchéance du terme dans le cas où le locataire ne s’exécuterait pas dans les délais impartis par le Juge.

De tels délais pourront être par ailleurs demandés par le locataire avant toute assignation. Il lui est en effet possible de demander au bailleur, par l’intermédiaire de l’huissier, des délais de paiement. En cas de refus, le locataire pourra saisir, toujours dans le délai de deux mois du commandement, le juge d’instance afin que ce dernier se prononce au visa de l’article 1244-1 du code civil sur la demande de délai. Le juge d’instance pourra être saisi dans les mêmes conditions par le locataire qui contesterait le quantum de la dette.

Le bailleur ne doit pas être surpris de cette initiative procédurale, il lui appartiendra alors de justifier sa créance et de motiver son refus de toute demande de délai; Rien ne lui interdit de demander l'acquisition de la clause résolutoire à titre reconventionnel, sous réserve de justifier d'un commandement et des dénonciations CCAPEX et préfecture de la demande en résiliation).

Il faut garder également à l'esprit que le bailleur a toujours le choix entre procédure au fond, laissant au juge la faculté d'apprécier la gravité de la faute du locataire, mais que ne nécessite pas de commandement de payer préalable et la procédure en référé en acquisition de clause résolutoire qui elle doit faire l'objet d'un commandement par Huissier préalable.

Chaque procédure présente ses forces et ses faiblesses et j'en ai fait le comparatif dans l'article ci-après : le pour et le contre du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Nos honoraires forfaitaires de procédure en recouvrement de loyers / Expulsion bail habitation : pour les dossiers d'impayés simples (pas de problème de décence, de contestation du locataire etc.), procédure au fond ou en référé devant le Tribunal d'Instance, hors frais d'huissier (environ 150 €, plus le cout de l'expulsion avec force publique si le locataire ne restitue pas les lieux), de greffe (Kbis) et droit de plaidoiries (13 €) 

850 € HT si le locataire ne conteste pas l'essentiel de la créance et se contente de demander des délais;

+ 150 € HT en cas de mise en cause de la caution

+ 350 € HT en cas de nécessité de conclusions (par jeu de conclusions) 

Les honoraires font systématiquement l'objet d'une convention, c'est une obligation déontologique. Cette convention peut être signé électroniquement grace à l'espace sécurisé mis es à disposition á cet effet par le Conseil National des Barreaux.  Ils sont payables au fur et à mesure de l'avancement du dossier et des diligences, dans la limite des sommes convenues forfaitairement.