Le recouvrement des charges de copropriété : une obligation pour le Syndic

Pourquoi introduire une procédure judiciaire à l'encontre d'un copropriétaire qui ne paie pas ses charges de copropriété ?

Certains Syndics tardent à engager une procédure en recouvrement de charges de copropriété.

Les raisons de ces hésitations sont les suivantes :

• le Syndicat de copropriétaires est garanti des dettes du copropriétaire défaillant en cas de vente des lots par ce dernier. Le Code Civil institue en effet un privilège au profit du Syndicat des copropriétaires.
• Une action en Justice représente un coût supplémentaire pour le Syndicat des copropriétaires (frais d’huissier, d’avocat).
• Politiquement, une précipitation dans le recouvrement des charges peut être la source d’une impopularité du Syndic.
• Juridiquement enfin, certains copropriétaires arguant de motifs juridiques, parfois valables, pour éluder le règlement des charges.

Ces arguments ne sont la plupart du temps pas décisifs. D’abord parce que le recouvrement des charges de copropriété est une des missions  légales du Syndic. De jurisprudence constante, engage sa responsabilité, le Syndic qui ne met pas suffisamment rapidement en œuvre la voie judiciaire en cas d’impayés. Le recouvrement des charges n’est pas une faculté mais une obligation légale.

A tel point que l’article 55 du décret du 27 mars 1967 prévoit expressément que le Syndic n’a pas besoin de l’accord de l’Assemblée Générale des copropriétaires pour demander en Justice le paiement de charges de copropriété.

Ensuite, parce que le privilège dont bénéficie le Syndicat des Copropriétaires sur le prix de vente d’un immeuble n’est pas absolu : certains créanciers sont également prioritaires (le fisc, les banques). D’ailleurs, l’exercice dudit privilège peut être contesté lors de sa mise en œuvre, le vendeur refusant que le Notaire dépositaire du prix de vente se libère entre les mains du Syndic.

En cas de vente judiciaire des biens appartenant au copropriétaire indélicat, le privilège est soumis à certaines restrictions.

Enfin, le recours à une voie contentieuse permet souvent d’apurer la dette avant même l’audience, le débiteur ayant parfaitement conscience du coût supplémentaire que risque de générer une décision de Justice défavorable.

Il est important de rappeler que le coût de la procédure est  in fine peu coûteux : les Tribunaux indemnisent la plupart du temps le Syndicat des copropriétaires du préjudice subi par le retard dans le règlement des charges, des frais d’Huissier (assignation, signification, frais d’exécution selon les modalités prévues par la Loi), des frais de recouvrement facturés par le Syndic à condition que ceux-ci, nécessaires, restent raisonnables, et des frais d’Avocat au moyen de l’article 700 du Code de Procédure Civile.